Der Markt ist ruhiger geworden

Wer in den letzten Jahren eine Immobilie in Leipzig kaufen wollte, kennt das Gefühl. Erst die Niedrigzinsphase, in der jeder gekauft hat, dann der schnelle Zinsanstieg und danach eine ganze Weile Unsicherheit. Viele meiner Kunden haben in dieser Zeit gewartet, weil einfach nicht absehbar war, wohin sich die Konditionen entwickeln.

Diese Phase scheint erst einmal vorbei zu sein. Die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen liegen aktuell bei etwa vier Prozent und bewegen sich seit Wochen kaum. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das vor allem eines: Man kann wieder rechnen. Und genau das macht die Entscheidung leichter als noch vor zwei Jahren.

Gleichzeitig sind die Preise real gesunken. Nominal sind sie zwar leicht gestiegen, aber gemessen an der Kaufkraft sind Wohnimmobilien heute weniger wert als vor einem Jahr. Bei Eigentumswohnungen liegt der reale Rückgang bei etwa zwei Prozent, bei Mehrfamilienhäusern sogar bei knapp sechs. Das verschafft in Verhandlungen wieder etwas Spielraum, wobei die Unterschiede zwischen den Regionen groß bleiben.

Warum sanierungsbedürftige Objekte plötzlich anders aussehen

Es gibt eine Sorte von Immobilie, die viele Interessenten bisher sofort aussortiert haben. Das ältere Haus mit alten Fenstern, ungedämmtem Dach und einer Heizung, die noch aus den Neunzigern stammt. Der Gedanke dahinter ist verständlich: Kaufpreis plus Sanierung, das wird zu teuer.

Genau hier hat sich seit August etwas verändert. Das KfW-Programm mit dem etwas sperrigen Namen "Jung kauft Alt" richtet sich an Familien mit kleinem oder mittlerem Einkommen und wurde deutlich verbessert. Der maximale Kreditbetrag liegt je nach Kinderzahl zwischen 140.000 und 180.000 Euro, der effektive Zinssatz bei 0,53 Prozent bei 35 Jahren Laufzeit und zehnjähriger Zinsbindung.

Wer sich mit Bauzinsen von vier Prozent beschäftigt hat, sieht sofort, was für ein Unterschied das ist.

Die wichtigste Änderung betrifft die Sanierung selbst

Bisher schreckte viele ab, dass eine energetische Sanierung als große, teure Gesamtmaßnahme gedacht war. Das ist jetzt flexibler geworden. Es reichen auch einzelne Schritte, zum Beispiel neue Fenster, Dämm-Maßnahmen oder der Einbau einer klimafreundlichen Heizung.

Für die Praxis heißt das: Eine Immobilie mit Modernisierungsbedarf ist nicht automatisch unfinanzierbar. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, geplante Maßnahmen, Förderkredit, Eigenkapital und die monatliche Gesamtbelastung zusammenpassen. Das lässt sich rechnen, und zwar bevor man sich in ein Objekt verliebt oder es voreilig abhakt.

Warum das für Leipzig besonders relevant ist

Leipzig hat eine Besonderheit, die viele Zugezogene erst nach einer Weile bemerken. Der Anteil an Gründerzeitbestand ist hier außergewöhnlich hoch. In manchen Vierteln stehen ganze Straßenzüge aus der Zeit vor 1918, und längst nicht alles davon ist bereits durchsaniert.

Genau das macht die Förderung hier interessanter als in vielen anderen Städten. Wo andernorts überwiegend Nachkriegsbestand oder Neubau auf dem Markt ist, findet man in Leipzig noch regelmäßig Objekte mit echtem Modernisierungsbedarf und entsprechendem Preisabschlag.

Wo sich der Blick besonders lohnt

In Reudnitz liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei etwa 2.457 bis 3.150 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Leipziger Durchschnitt. Das Viertel hat sich vom früheren Arbeiterquartier zu einer gefragten Lage entwickelt, aber es gibt noch unsanierte Altbauten. Wer bereit ist zu modernisieren, findet hier vergleichsweise günstige Einstiegspreise.

Ähnlich sieht es in Connewitz aus. Der Stadtteil ist durch seine Szene bekannt, aber gerade abseits der bekannten Straßen stehen noch Objekte mit Sanierungsbedarf. Die Preise liegen dort bei rund 2.664 bis 3.093 Euro pro Quadratmeter.

Anders ist die Lage in den bereits stark sanierten Vierteln. In Gohlis oder der Südvorstadt ist der Bestand größtenteils modernisiert, entsprechend höher liegen die Preise und entsprechend seltener passt das Förderprofil. Auch Zentrum-Süd mit dem Musikviertel zählt zu den Lagen, in denen sanierungsbedürftige Objekte kaum noch auf den Markt kommen.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir eine 80 Quadratmeter große Altbauwohnung in Reudnitz mit Sanierungsbedarf. Bei etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis bei rund 200.000 Euro. Kommen 60.000 Euro für neue Fenster, Dämmung und eine moderne Heizung dazu, landet man bei 260.000 Euro Gesamtinvestition.

Ein Förderkredit über 140.000 Euro zu 0,53 Prozent macht in dieser Rechnung einen erheblichen Unterschied gegenüber einer vollständigen Bankfinanzierung zu vier Prozent. Das ist natürlich nur eine grobe Beispielrechnung, aber sie zeigt die Größenordnung. Ob es im konkreten Fall aufgeht, hängt von Einkommen, Kinderzahl, Eigenkapital und dem tatsächlichen Sanierungsumfang ab.

Was ich Interessenten deshalb rate

Der häufigste Fehler, den ich in Beratungsgesprächen erlebe, ist die Reihenfolge. Viele suchen erst nach einer Immobilie und klären danach die Finanzierung. Sinnvoller ist es genau andersherum.

Wenn der finanzielle Rahmen von Anfang an klar ist, laufen Besichtigungen zielgerichteter ab. Man weiß, welche Objekte realistisch sind, und kann bei einem passenden Angebot schnell reagieren statt erst wochenlang zu rechnen. Gerade bei Bestandsobjekten kommt hinzu, dass sich zusätzlich klären lässt, welche Sanierungsmaßnahmen förderfähig sind und was sie am Ende wirklich bedeuten.

Ein weiterer Punkt: Der Zinssatz allein sagt wenig aus. Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten und ein eventueller Förderkredit gehören immer zusammen betrachtet. Ein Angebot mit minimal besserem Zins kann unterm Strich schlechter sein als eines mit besserer Struktur.

Ein Blick auf den Rest des Jahres

Ganz sorglos sollte man die aktuelle Ruhe allerdings nicht sehen. Etwa die Hälfte der befragten Fachleute aus dem Bankensektor rechnet damit, dass die Bauzinsen bis Jahresende moderat steigen könnten. Als Grund werden anhaltende Inflationsrisiken und mögliche weitere Schritte der Europäischen Zentralbank genannt.

Kurzfristig, also in den nächsten ein bis zwei Monaten, gehen die meisten von einer Seitwärtsbewegung aus. Wer also ohnehin über einen Kauf nachdenkt, hat gerade eine vergleichsweise gut planbare Situation vor sich. Das muss keinen Zeitdruck erzeugen, aber es lohnt sich, die Vorbereitung nicht ewig aufzuschieben.

Warum Beratung wieder wichtiger wird

Eine Meldung aus der Branche fand ich in diesem Zusammenhang aufschlussreich. Check24, Deutschlands größtes Vergleichsportal, stellt die eigene Vermittlung von Baufinanzierungen ein. Das Angebot bleibt zwar bestehen, läuft künftig aber über einen externen Partner.

Für mich zeigt das ziemlich deutlich, wie beratungsintensiv Baufinanzierung geworden ist. Regulatorische Vorgaben, individuelle Einkommenssituationen, Fördermittel und die Qualität des Objekts lassen sich eben nicht über einen reinen Produktvergleich abbilden. Reichweite bringt den ersten Kontakt, aber ob daraus ein tragfähiges Vorhaben wird, entscheidet sich woanders.

Fazit

Der Markt ist anspruchsvoller als in der Niedrigzinsphase, aber er ist wieder berechenbar. Und für eine bestimmte Gruppe, nämlich Familien mit kleinem oder mittlerem Einkommen, die ein älteres Objekt in Betracht ziehen, haben sich die Bedingungen sogar spürbar verbessert.

Wer sich frühzeitig mit dem eigenen finanziellen Rahmen beschäftigt und Bestandsobjekte nicht vorschnell abschreibt, findet aktuell durchaus interessante Möglichkeiten. Wie sich die Preise in den einzelnen Leipziger Stadtteilen entwickeln, haben wir in unserem Marktreport für Leipzig zusammengefasst.

IMMO ASLANI, Ihr Immobilienmakler in Leipzig für Verkauf, Bewertung und persönliche Beratung.

Quellen: Prohyp-Bankenpanel (Bauzinsen), KfW-Programm "Jung kauft Alt" (Förderkonditionen), Greix-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (Marktpreise), Handelsblatt (Check24). Alle Angaben sind stichtagsbezogen (August 2026). Vor einer konkreten Entscheidung sollten die jeweils aktuellen KfW-Vorgaben und die individuelle Förderfähigkeit geprüft werden.